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一周楼评石家庄楼市进入精雕细琢时代0

2019-08-14 18:51:19来源:励志吧0次阅读

清明小长假,作为行业从业人员,除了陪陪孩子外,更多的还是关注行业内的新闻。可以说,这个假期,各大房企仍然继续高歌猛进,用产品和活动冲击人们的购房心理。其实,不论成交量如何,单单是这一份无处不在和用心至深的营销劲头,就足以让更多人为止心动。

可以心动的不止于越来越考究的产品设计和高品质的场景体验,还有这座城市持久的城市红利。

上一周,石家庄2019年供地计划曝光,公积金政策全面收紧等,均意味着,市场形势无时无刻不再发生变化,而至于是好还是坏?唯有用时间来证明了。

今天,老杨继续作客何蕊老师的《家有好房》直播间,为大家带来上一周的市场点评。

1、清明节各楼盘活动不断

新闻背景:

清明小长假,不少项目均有不少的活动,大的活动有三个,一个是天山国府壹號举行媒体见面会,同时景观示范区和样板间提前为媒体开放;一个是天山世界壹號举行云顶会发布盛典,杨澜亲临现场见证世界壹號的盛典发布;还有一个是金地石家庄公司城市展厅开放,预示着金地地产在石家庄的首个项目距离面试更近。其余项目,均有不同规模的活动。

老杨观点:

上一周的活动中,应该说还是有不少亮点值得期待的。

一个是周三举行的永威地产媒体见面会,一个是天山国府壹號的媒体见面会。这两个让我们看到了区域型房企的成长与进步,也让我们意识到,石家庄房地产市场正在悄然进入精雕细琢的时代。这与品质时代相比,不少项目更是以打造作品的心态在完成设计与建设。

为什么这么说呢?

首先,我们看天山的国府壹號项目,他们的社区景观是完全按照故宫的格局来设计的,还参照了荷兰一个小镇对于水系的设计,可以划船回家的场景设计,让很多人有了一种全新的生活体验。

不仅如此,从天山等多个项目身上,我们发现,通过邀请国内外顶级公司合作,并结合本地特点与购房者需求,以现代技法融合传统工艺打造而成。让人们有了更高的生活追求。

而在永威地产对于精细化的追求中,我们同样看到了,他们甚至在下水道井盖等各方面细节的设计,都做到了不可理喻、不可思议。

当然,和大家以往看到的一线房企各种产品体系相比,区域型房企的产品系虽然没有那么丰富,但在匠心的打造上,更显得难能可贵。既不是小房企没有经验的胡乱设计,也少了大房企完全的经验主义,可以说,区域性房企的发展今年会出现较好的前景。

2、石家庄供地计划曝光

新闻背景:

近日,中国土地市场网先后发布石家庄各大区2019年的供地计划,其中对主要区域今年土地的供应量及供地结构均作了详尽说明。

具体来看,2019年度石家庄市国有建设用地供应总量控制在90 .85公顷(约合1 557.75亩)以内,其中拟通过出让方式供应国有建设用地645.00公顷(约合9675亩),占供应总量的71. 6%;拟通过划拨方式供应258.85公顷(约合 882.75亩),占供应总量的28.64%。

从供应结构方面可以看出,2019年度石家庄市国有建设用地供应总量中,商服用地1 8.22公顷(约合207 . 亩),占供应总量的15.29%;住宅用地 8.2 公顷(约合507 .45亩),占 7.42%;工矿仓储用地105.75公顷(约合1586.25亩),占11.70%;公共管理与公共服务用地141.80公顷(约合2127亩),占15.69%;交通运输用地179.85公顷(约合2697.75亩),占19.90%。

供应布局方面,2019年长安区供地27 .71公顷(约合4105.65亩),占比最高;桥西区供地127.6 公顷(约合1914.45亩);裕华区供地129.00公顷(约合19 5亩);新华区供地79.51公顷(约合1192.65亩);高新技术产业开发区供地2 4.69公顷(约合 520. 5亩);井陉矿区供地59.29公顷(约合889. 5亩)。

老杨观点:

从数据来看,今年的供地计划中,长安区供地量最高,高新区其次,显示出,这两个区域,今年还将有更多地块出让,对于这两个区域的城市发展,是比较好的。

首先从区域看,长安区目前在和平路和北二环区域内,还有不少退二进三的地块需要整理出让,这为和平路沿线板块的价值洼地提供了很大的土地,预计这一片区,未来将是城市红利最大的区域。

再看高新区,随着高新区扩容,路网交通更加发达,还有不少的城中村改造纳入其中,加上城市配套等全面升级,以及产业布局更加完善,相信未来高新区的城市发展也会加速。

我们再看与2018年土地供应的比较,2018年度石家庄市国有建设用地供应总量控制在854.64公顷以内,2019年相比2018年土地供应面积多了49.21公顷,换算为亩数为7 8.15亩。

不过,从去年的土地成交量来看,以住宅用地成交为例,2018年石家庄住宅用地计划供应 41.60公顷,最终卖出215.8666公顷,完成供应比例为6 .19%。在供应的67宗土地中,流拍或停拍20多宗,可以说,这一数据在全国土地市场中非常普遍。

以此分析,今年市场即使供应量增加,但拍卖情况如何,还未可知。部分地块可能还会出现流拍或停拍的现象。

而如果从土地供应量与房价的关系分析,很多人可能会说,土地供应量大了,需求量未必增加的情况下,房价是不是还会下降?

老杨认为,房价趋势并非一个因素决定,目前的情况比较复杂,政策红利减弱,但城市红利递增,市场目前趋于稳定,各个项目上下震荡的趋势依然存在,随着近期许多项目的相继面世,部分区域会出现一定的热度,届时,房价如何走向,还需谨慎判断。

、石家庄公积金政策全面收紧

新闻背景:

石家庄住房公积金管理委员会发布了《石家庄住房公积金管理委员会关于加强业务管理防范化化解风险工作的通知》。(简称《通知》),《通知》在市内五区暂停发放住房公积金异地贷款的基础上,全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款。

石家庄公积金管理中心其实还发布了两条更有重量性的通知:

“《石家庄住房公积金归集提取管理实施细则》的通知”和“石家庄住房公积金管理委员会关于加强业务管理防范化解风险工作的通知”。

前者来看,公积金的缴存与提取的规定对大家的影响较多;后者来讲,对于使用石家庄住房公积的不适行为进行了明确划定。

另外,从2019年4月1日起,石家庄市住房公积金贷款贴息比例由上一年度住房公积金贷款支付利息的60%调整为100%。

老杨观点:

从刚刚的新闻中,此次石家庄市公积金政策的调整,涉及到了三个方面:一是全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款;二是从2019年4月1日起,石家庄市住房公积金贷款贴息比例由上一年度住房公积金贷款支付利息的60%调整为100%;三是非本市的公积金、短期离婚的、个人信贷有问题的、第三套房的都不能使用公积金贷款了!

从目前来看,公积金确实有收紧的趋势,但并非无原则的收紧,而是采用了差别化的对待,如针对异地贷款和短期离婚、个人信贷有问题以及第三套房的购房者,有了收紧的趋势。但对于低收入家庭,是按照减轻还款压力的目标制定相关政策的,尤其住房公积金贷款贴息比例由上一年度住房公积金贷款支付利息的60%调整为100%。更是让低收入家庭有了跟多的获得感。

在这里,老杨简单介绍一下何为公积金贷款贴息:通俗的说,就是由于公积金贷款有限额,所以以前如果买房人贷款额度较大的话,在60万元的公积金贷款外,其余部分还必须同时到银行做商业贷款,比较麻烦。而该业务开展以后,买房人可以只在商业银行贷款,其中对商业性个人住房贷款和政策性个人住房贷款的利息差由市住房资金管理中心贴息解决。据了解,享受贴息的贷款金额不超过60万元,贷款期限最长为 0年。

另外,都有谁可以享受这一福利呢?

根据政策,只有这些人享有贴息权利:

1、借款人为石家庄市民政部门认定的城镇低保对象家庭成员或石家庄市总工会认定的特困职工;

2、借款人使用住房公积金贷款所购买的住房为家庭首套自住住房,且建筑面积等于或小于90平方米;

、借款人在2018年度连续足额缴存住房公积金,但已达到法定退休年龄并已办理正常退休手续或与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的除外;

4、借款人正常偿还贷款本息,无逾期现象。

可以说,差别化的政策制定,是让更多的低收入家庭减轻了压力,而对那些高收入者或者以各种方式投资房产的购房者,则是收紧口袋,减少投资投机性购房行为。

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